用管理的角度看買房:人生最痛苦的,不是失敗,而是我本可以

用管理的角度看買房:人生最痛苦的,不是失敗,而是我本可以

最近在和朋友討論要不要在台北買房這件事,我是「在台北不買房」派的,跟朋友討論發現,「判斷買不買房」這件事,和企業管理、專案管理,以及投資決策,其實都很相似,來與大家分享我是怎麼想這件事的,不過這是我個人的價值觀選擇與判斷標準,未必適用所有人,就好像A公司會做的決策,B公司未必適合,要看那間公司的資源與目標,這裡僅提供我的思路給大家參考。

其實生活中許多決定,都能看成一種投資決策——你要看這個決策的收益有多少、成本有多高,還有得到這個收益的風險有多大,還有一個常被忽略卻非常重要的因素——現金流。收益與成本的比較我想大家都很清楚了,在這邊我想特別闡述的是「機會成本」以及「現金流」的考量。

你怎麼看買房資金的機會成本?

常常我們看一個決策的成本,多會看金錢、時間等等成本,在買房這個案例裡,很大的成本就是買房子的價格加上房貸,這常會被拿來和租金比較。

但是,很容易被忽略的,其實是錯過的「機會」帶來的「機會成本」,也就是這筆錢原本可以拿來用在其他地方,但因為要付本金加房貸而無法做到的成本。

有人說人生最痛苦的事,不是失敗,而是「我本可以」,那為什麼會「我本可以」呢?這就看你把資源投注在哪裡。

在這邊先簡單計算,假設我在台北要買30坪的房子,粗估花1500萬(一坪50萬,算是很平均的估價了.還不看公設管理費房屋稅之類的),自付兩成300萬,其餘1200萬分20年償還,利息算最低1.5%,本金加利息支出約一個月六萬五,換成租房,同樣的房子,一個月可能2-3萬可以搞定。

在買房的一開始,300萬的資金首先要完全投入了,幸運的有家人支援,沒這麼好運的,這可能是工作多年的積蓄,帳面上一夕歸零,再接著就是每個月六萬五的投入。而這些錢原本可用來——在市場上投資其他標的(根據綠角財金筆記,元大台灣卓越50 ETF 0050從2003年到2017年14年半間,總報酬率249%,年化報酬9%)、投資自己學習知識與技能、讓爸媽退休後逍遙自在、教育小孩、讓自己或家人生活過得更舒適,或是按兵不動,等到某次金融海嘯過後滿地便宜股票時大力加碼......等等。

想想看,若是你遇到了一個絕佳的投資機會,但是手上卻沒有錢可以投入,那會有多麼讓人扼腕呀!

又或者是,你為了減少房貸負擔,選擇了離工作地點或台北市較遠的房子,或是即使你買了靠近公司的房子,你也可能換工作而導致通勤時間變得很長,那你要多付出的就是每天的通勤時間,而這個時間,可能你原本可以拿來投資自己、好好休息,或是陪伴家人小孩,或是更多地參與孩子的教育,這些原本可以做卻被犧牲的事,也是你的機會成本。

有人說,人生最悲哀的事情是,年輕的時候有時間,但沒錢可以花;老的時候有錢,但沒時間可以花,其實人生,常常是「錢」與「時間」帶來的「選擇」與「機會成本」而已。而租房對我來說,是一個可以平衡成本與時間,為自己盡量保留最多選擇的解法。

從專案管理的角度來看,機會成本,就是「買房」這個專案,對你其他專案的擠壓。

擠壓?當然會有擠壓,就好像原本你手頭上負責幾個專案,若是這時老闆吩咐一個更大更重要的新專案,且要花不小的力氣去做,手上原本的專案勢必遇到優先次序的抉擇而必須捨棄——那如果這個新專案,是一個歷時20年,會持續占掉你大量資源的專案呢?如果中間不脫手,你可能得連續20年無法接其他重要專案,而且連續20年都要活在專案壓力之下了...... 

再看風險,假如這個專案在做到第15年時,市場的風向改變了呢?例如少子化帶來的需求銳減,或是政策打房帶來的房價下跌?或是專案過程中遇到什麼不可測因素呢?例如,你家隔壁搬來了爛鄰居呢?假如發生火災或地震呢?租房可再覓新居,買房可要自己吞掉損失了......租房,是個把風險留給房東,自己享受房子使用權的狀態。

另外一個風險來源,要看現金流。

現金流:健康公司流通的血液

常有人說,雖然我現在過得苦一點,但是二十年後我能換到一棟房子呀!房子會漲,我的投資報酬率是正的呀!租房什麼都沒有!

投資報酬率是正的,不代表這個專案可以投資。除了前述的機會成本——租房省下來的錢,可能用別的方式帶來更大利益之外,另外,不要小看現金流的影響。

你知道為什麼有許多公司,明明是賺錢的,卻還是倒閉了嗎?為什麼有人會蠢到去借高利貸呢?--因為「頭寸」軋不過來,也就是短期資金流通出現問題,導致錢還不出來、支票跳票,公司倒閉,為了短期籌到那一點點錢,高利貸都是划算的,不然公司倒了,原本的利潤無法實現,存貨可能變成負債,負擔會更可怕。這就是現金流的力量。

會計上來說,現金流代表的是你的應變能力與償債能力,我會說,現金流代表你「穩定維持你的生活的能力」,因為要生活下去,靠的不是幾十年後的收益,而是現在能即時利用的現金,而現金流代表的是你擁有多少選擇的自由,與應對風險的能力。

根據前述的算式,買房首先會將你大部分的存款都消耗掉,接著再每個月會消耗你六萬五千元,這是每個月都要被扣的血,也許目前,你有穩定的收入可以負擔,但若是有一天你受傷了無法工作了呢?或是你被解雇了?或是你的部門空降了個爛老闆,你很想離職呢?或是你的家人生病了需要一筆醫藥費呢?無論你的生活發生什麼狀況,房貸都還是要繳的,否則就是被法拍,為什麼金融海嘯會發生呢?源頭一開始,就是房貸繳不出來導致的次級貸款危機呀!

有人會跟我說,「妳負擔得起,幹嘛不買」,但是負擔得起,跟要不要負擔是兩回事,他們說,只要房貸加本金負擔低於你們家收入的1/3就可以買,但是目前的房租只占我們家收入不到1/10,我每個月省下的現金流,我可以用來做其他的投資,或投資在自己孩子的教育上,也可以讓我享受更大的自由與應變風險的能力,差別只在於最後有沒有一間房子,姑且不論房價漲跌或折舊,到了我退休的三四十年後,即使有了一間房子,那又怎麼樣呢?留給兒女?姑且不論留給兒女對他們來說是福是禍,即使真的要留,我還是可以留下投資後的現金,以及陪伴他們的美好回憶,未必要留下一棟舊房子給他們。

當然,講這麼多,還是要回到專案管理概念中的「利害關係人管理」,看你「人生的利害關係人」對你的影響。所謂的利害關係人,就是對你的專案有重大影響的人,這種利害關係人,可能是做事的人,有時是出錢的人,有時是做重要決策的人,有時只是出一張嘴但對其他利害關係人有影響力的人,對你的人生來說,利害關係人可能是老婆(或老公)、爸媽、老婆的爸媽,親戚朋友......等等。

根據專案經驗,利害關係人通常不會幫你成功,但不搞定常常會讓你過很慘XD,如果老婆想要有自己房子,你堅持不買,那你就知道你人生的專案會命運會多乖舛了,這時就是衡量老婆重要,還是......不不不,不用衡量,老婆永遠是最重要的,為了你人生專案的成功,前面的判斷都能忽略,聽老婆的話就對了!

圖片來源:「想要一個家」粉絲團

18 則讀友回應

  1. linya 2018-05-13 16:29:10 第 18 則

    我覺得文章裡精神並非是片面的對不買房這件事情辯護,而是買房造成了昂貴的機會成本以及減少人生選擇權的彈性。有想過台灣的房價是否合理這件事嗎?歐洲發達先進國家的所得房價比遠遠優於台北這個小地方,為什麽我要為了買到一間房子所獲得的安定感而付出許多成本:難以換離家太遠的工作(職涯的選擇權),房貸的經濟壓力,當心未來房價大跌的心理壓力,本來這些錢投入股市所獲得的平均收益等等,而不是人云亦云為什麽你有能力不買?這種淺碟式的思考模式。

    有些人說未來老了怕房子租不到?作者有說叫要你一輩子不買房子嗎?如果房價所得是合理的接受範圍,因此上述的機會成本大大降低,會買的人意願自然就會提升,就是有太多人有房私有財的觀念才會房價緩跌,但是這已經是台灣少子化,空屋率高以後的必然趨勢了。

  2. 自律 2018-05-10 14:51:43 第 17 則


    沒買房~買房錢會花掉??
    買房子強迫儲蓄??

    缺乏自律
    有這種想法的~買房子也只是等被法拍

  3. 愜意 2018-05-01 09:17:26 第 16 則

    一堆人再那老了租不到房子,老了住社會宅就好了
    反正少子化加上以後戰後嬰兒潮的都做古了

    換個角度看~現在世界變動那麼快~
    你確定你的工作5年後還在??
    你確定你5年後換工作可以越換薪水越高??

  4. 阿冠 2018-04-15 11:10:07 第 15 則

    只是把購屋與租屋上的資金使用的權衡說出來而已,樓上在激動什麼阿?還有人說什麼不懂房地產,能不能不要這麼輕易透漏自己就是在炒房的?

  5. Tao 2018-04-11 18:24:49 第 14 則

    可以自圆其说,但有点片面。

    1. 没买房,原本买房的钱也可能败掉。

    2. 还有就是一直租房的话,人生就会少了很多记忆(添家具都会考虑会不会给房东赶走),也会多了很多不确定性(下个月说不准就要重新找房子,找房子的时间也是一种损耗)。