50歲前別急著買房

50歲前別急著買房

人類到我們這代,真是以前所未有的速度在進步著,不但上了「雲端」,更登陸了火星!但還是有不少老觀念像是烙印在我們的DNA裡。有些傳統價值還不錯,但是「追求學歷」和「買房子」這兩項我就持保留態度,尤其是後者。我懷疑,現代人很多的不快樂便是根源於對這兩者的「執念」,我相信這個心結一解,眼前多半能豁然開朗!

在你贊同或是反對這篇文章前,我想先澄清一下,我可不是一味地反對買房喔!純粹只是看到一些「衝動購物」者(其中大半是年輕上班族)為了買房而犧牲了生命中不少的美好而感到可惜。更何況這幾年布媽常催我買房,但每次在我長篇大論地演說後,她總是一臉困惑地走開,然後沒幾天又來催我一次,實在很沒力。幸好我有寫部落格,老媽聽不懂(或不認同)的,我還可以來這裡抒發一下。

簡單地說,我認為現在這個多變的時代,自有住宅的必要性被嚴重高估了

當然啦,你要是符合以下任何一種情況,這篇可以跳過了。因為如果我是你,我一定也會買房子:

1. 手上閒錢夠多,有能力以現金購屋的人。(請務必來網聚讓大家認識認識!)

2. 目前工作非常穩定(如軍公教),未來也不打算換跑道,且房貸負擔不超過可支配所得的1/3者。

對於上述兩種人而言,買一戶屬於自己的房子,多半是利多於弊的。但是對於其他族群來說,我勸諸位一定要冷靜思考。你可以一窩蜂去買團購美食,可以跟風去買最新手機,但只因為「大家都這麼做」,或者聽信一些似是而非的觀念,就背上20年的房貸,那也實在玩太大了。

以下是常見買房子的理由,每一個表面上都是對的,但都有背後的前提假設或時空條件。畢竟房子是很貴的東西,想清楚再下手,千萬別衝動啊!

迷思一:擁有自己的房子才有安定感

基本上這是沒錯,擁有自己的房子不必看房東臉色,可以隨心所欲地裝潢,享有一切的自主權。但我想說的是,這種踏實安穩的感覺並非無價,而是非常非常昂貴的(至少在台北),簡單地計算一下你會嚇到的:

就拿一戶1000萬的住宅來舉例好了,假設頭款300萬,跟銀行貸款700萬,以年利率2.5%貸20年,平均每個月的本息攤還約3.7萬元。如果同樣的房子用租的,以我居住的新店地區為例,租金僅約1.5萬元,等於這20年間,住在同樣的房子裡,買的人要比租的人多花費:(3.7萬-1.5萬)(12個月)(20年)+300萬頭款 = 828萬!換句話說,租房子的人在這段期間內,雖然可能冒著被迫搬家的風險,也無法任意在牆壁上釘釘子,或更換地板的顏色,但是會有828萬的差額可供利用。而買下房子自住的人等於多付出了828萬的「安定感貼水」,但實質上也只住在一樣的房子裡。

這「安定感貼水」值不值得呢?當然是見仁見智。如果心理明白這個成本,但仍覺得要擁有自己的房子,那至少當事人知道自己在做什麼,但如果只聽到「租不如買」這類直白的建商口號,或是看到同儕都買了房子,就因此撂落去,真的就讓人捏把冷汗了。

另外我們也該想想,一般上班族光是付個頭款可能就把多年積蓄消耗殆盡,每個月除非薪水超過10萬以上,不然每個月的本息攤還也是可觀的壓力,萬一遇到景氣不好,工作出了問題,很容易就陷入腹背受敵,走頭無路的困境,擁有房子的「安定感」還剩下多少令人存疑。

迷思二:有土斯有財,買房子同時也是投資

到底是有土斯有財,還是「有財斯有土」呢?這是個很耐人尋味的問題!古人會有這句話,是因為土地在農業社會是主要的生產資本,頭戴瓜皮帽的員外們把土地租給佃農耕種並收取地租,就像現在的收租公收租婆一樣,這確實是個好投資,但前提是,員外跟收租婆自己都已經有房子住了,土地(或房屋)對他們而言,純粹是個生財工具,而非庇護所,這是和一般人不同的地方。

或許你會說,將來我把房子賣掉可以賺取上漲的差價。好吧,姑且不論房子也有折舊或是跌價的風險,就算你的房子真的在幾年內暴漲了一倍,你把它出售大賺了一筆,接下來你和你的家人要住哪?如果你想住在同樣的地段,因為所有的房子都上漲了,所以理論上你還是只能買到類似的房子,那一開始又何必賣呢?所以你剩下的選擇只有下兩個:

一是去偏遠地段買便宜房子,手上可以握有盈餘,但這是你犧牲生活的便利性和熟悉環境所換取的,很難算是投資上的獲利。二是賣掉房子後,在原地段租屋,這樣在我看來也不盡合理,若一開始就用租的,並且好好理財,說不定現在手上閒錢更多。

乍看之下,房價上漲會帶來利潤,似乎是個好投資,但請別忘了,靠房地產投資致富的人不會只有自己住的那一間房子。

迷思三:房子是資產,付出的房貸終究是自己的

在會計學上,房子確實是資產沒錯,但在心理學上,房子絕對是負債。

關鍵就在於,你的資產(自住的房子)直到你賣掉的那天為止,都不會為你帶來任何收益。但你欠銀行的貸款,卻是毫不客氣地每個月吃掉你一大半收入,並持續數十年,你看野原廣志(蠟筆小新的爹)的苦臉就知道了,絕對是負債的啦!

當然啦,背債某種程度也算是強迫儲蓄,有激發人類潛能的效果。藝人周思潔因為事業失利,背負可觀的債務卻成功走出事業第二春,成為優秀的講師。但我想說的是,真想強迫儲蓄,其實有不少的理財工具可以達成,像是零存整付或是購買保本商品等,這些資產的流動性都比房子好太多。若是想激發自己的潛能,我認為多生幾個小孩效果可能更顯著!

迷思四:買戶房子當房東,租金會自己養房子(付貸款)

我第一次知道這個概念是在「富爸爸窮爸爸」這本書裡。作者提到,如果有能力付出自備款,就可以買間房子然後租出去,因為租金收益會高於房貸支出,所以就會產生正向的現金流,成為所謂的被動收入。當時我對這個概念興奮不已,可是稍稍作點功課就發現,這樣「租金高於房貸」的現況在台灣是極端罕見的,僅有少數幾種狀況有機會靠出租房子賺到所謂的被動收入:

1. 房子是現金買的,貸款很少或根本不貸,租金收益算起來有可能比定存要高;

2. 租黃金店面

3. 將住宅重新裝潢,切分成許多小單位,分租給上班族或學生

即使如此,也得確保出租率夠高才行。台灣的房市是個高效率市場,也就是說大家都玩得很精了,類似逢甲商圈這種出租率超高的地方,劉媽媽這樣的炒手早就布局了。假設你是個上班族,要玩這樣的遊戲還是想清楚比較好。

但富爸爸難道是鬼扯嗎?其實不是,至少在美國,這種「被動收入」是真的賺得到的。我們都知道美國人不太儲蓄,有意願存一大筆自備款的人不多,而且在置產觀念上不像華人這麼有執念,一般說來,他們的租金確實超過房貸不少,只要手上有自備款,買戶好的物件然後出租,確實是個不錯的投資。

迷思五:居住的權益 = 買自己的房子

看完上面四個迷思,你可能會想,那我們小老百姓怎麼辦,我們也有居住的權益啊!

說到「住的權益」,電視上整天都有名嘴砲轟政府,罵多了確實可以解決問題,不過應該解決的是名嘴自己的房貸問題,罵一罵發洩可以,而這畢竟不是出路。期待政府會打房,讓台北市房價回到大家買得起的水準(好比20萬一坪)?你覺得有可能嗎?真變成那樣我可能還不敢買哩,要準備要移民了說!

其實放眼全球的大都會,都跟台北市有一樣的問題,甚至更加嚴重。就以我比較熟悉的紐約來說,我的同事多半薪水不低,甚至包括在華爾街上班的朋友在內,幾乎沒有一個考慮買紐約市區的房子來自住,不光是買不起,也根本不值得,因為硬著頭皮買下來會嚴重降低生活品質。在大都會區的上班族想要通勤方便,便租個市區的房子,著重生活品質的,則去郊區買屋,我認為這會成為全球大都市生活的常態。堅持要在都會區買自己的房子才算是擁有「居住權益」的人,不能說你不對,只不過這樣的重擔可能讓你感到非常辛苦與挫折。

以上五個迷思,你可能認同,也可能不認同,但這不打緊,重要的是有沒有在買屋前想過一輪,並得到一個屬於自己的答案。同樣的,不管你是迫於無奈或出於自由意志,租屋所帶來的正面價值也同樣該想過一輪,接下來我想談談「只租不買」在現在這個環境下所帶來的利多!

價值一:帶來自由度

房子是「不動產」,一旦買了房子人往往就「動不了」。我認為現在的上班族最好別期待一輩子都可以待在台灣工作,想要更高的薪資,更好的發展,往大陸或其他國家走是必須考慮的選項。想想看10年前你周圍有多少人在海外工作,現在這個數字又是多少?那未來10年呢?有了房子當然還是可以接受海外派駐,但屆時問題會複雜許多。

就算只考慮台灣本島,如果薪資的大半都來付房貸,你的職場自由度也會大減。受制於房貸壓力,你在職場的談判籌碼低了,你可能不得不忍受機車的老闆,或是不喜歡的工作與職位,甚至得放棄不少潛在的機會。尤其對於30歲上下的職場關鍵期,太早因為要供養房子,而放棄未來的可能性,我覺得是很可惜的。

價值二:有效降低風險

很多人把房子想成一個永久性資產,不但不會損壞,而且還會增值,但事實真是如此嗎?很遺憾的我必須說,全球氣候變遷對人類建築的損害是很驚人的。這幾年地震頻繁,暴雨連連,上個月幾次地震,我發現牆壁上多了不少裂縫,房客我只要確認不影響安全就好,但我房東要傷腦筋的可就多了。朋友的社區頂樓漏水,每戶要分擔上萬元的修理費,如果你只是租屋,就可以避開這些惱人又花錢的問題,但如果你是屋主,難免會傷心、傷神、還有傷荷包了。

除了財產風險,居住環境的風險也要考慮。就算買屋前再怎麼研究,也不能100%保證周遭環境是完美的。像是惡鄰居或是地下工廠之類的問題,對於租屋者來說,即使不幸碰到了,大不了搬走,風險的影響有限,但對屋主來說,很容易就變成一個棘手的問題。

價值三:延遲享受的力量

心理學家的研究告訴我們,當人們在追尋一項事物時,幸福感會隨著成功的逼近而逐漸升溫,當真正追到手時,幸福感達到頂峰,但隨即開始反轉向下。所以不論是追逐愛情,追逐金錢或是名利,最耐人尋味的一段歷程其實是即將追到卻還沒追到的這一段,如果一個人常常處於這樣的歷程,我相信他的情緒與動力都是最佳的狀況。

這也就是為什麼我會呼籲年輕人不要太急著買房子,先把買房子當成生涯目標就好。太早擁有自己的房子,除了可能帶來財務上的壓力外,也可能喪失上進的動力。在人生中插上一支標竿來追尋,說不定反倒會更快樂、更來勁。

價值四:金錢運用更靈活

「設備租賃」是個蓬勃的產業。越來越多企業需要某項設備時,會傾向租用而不是買斷,小從影印機、公務車,大到生產設備甚至波音747,目的就是希望讓金錢的使用更靈活,可以投入在更有價值的專案上。買房子對一般人來說最大的問題,就是限制了金錢的使用自由。雖然房子漲價後出售可以獲利,但真要賺到差價往往是多年之後的事。心理學家也告訴我們,人往往會把未來可能的收益看的很大,而把當下擁有的價值看的比較小,這就是大家明知道樂透每注期望值極低,但還是會賭上一把的心態。

但事實上,把時間成本考量進去,現在手上的1萬元是絕對要比20年後的1萬元更有價值的。

人生中很多事情只有一次,過了就再也不會回來,就像小孩子的教育,還有陪伴父母的機會。勉強購屋某種程度就是把小孩子的教育經費、家人的旅遊經費、娛樂經費等等投注在房子上,就算多年後手上有了錢,能花錢的機會卻已過去,這不是很遺憾嗎?

價值五:精簡輕盈的生活

搬過家的人都會很驚訝,自己到底是怎麼累積了這麼多東西的!當年從台灣搬去美國時,我有好幾個大紙箱到了第二年才拆封。其實我們都高估了自己生活所需要的物品,絕大多數的採購,都是「想要」而不是「需要」!雖然我沒有證據,但我相信擁有自己的房子後,人們會想花更多的錢來採買物品妝點它,原本夠大房子在幾年之後就開始嫌小了。

如果你是租房子的人,較會有足夠的動機來遏止你亂花錢的衝動,尤其是大型家具、家電、或不必要的裝潢。反正包括房子在內都是身外之物,會讓人的心思更容易回歸到生活的本質而非物質。

曾經看過一段描寫「催眠」的文章,印象很深刻。催眠大師將自願者催眠後,在耳邊給他指令:等會你醒來後,你會脫去身上外套。當你聽到我說「謝謝請回座」,你會把圍巾圍上,好,現在你清醒了!這位自願者果然把外套脫掉,大師問他,為什麼你要脫外套?自願者回答:因為我覺得很熱!接下來大師說:謝謝請回座。自願者果然回座並且把圍巾圍上。大師又問他:既然覺得熱為什麼又要圍圍巾呢?自願者回答:我懶得拿圍巾,乾脆圍在脖子上。

「買房子」這件事,某種程度就是一種「群體催眠」。我們每個人都以為買屋是出於自由意志,也說得出看似正確的理由(前述的五項迷思),加上周圍多數人都這麼做,總不會有錯吧?但我們也有可能是受到文化、媒體、甚至建商的心理暗示,掉入心理學家所說的群體盲從(Social Compliance)陷阱而不自知。

總結一句話,如果你是個暫時無力買屋,卻因此苦惱甚至憤憤不平的人,建議你一定要換個角度思考。房子原本就是「奢侈品」而非「必需品」。把它當成一個美麗的目標來追尋,年輕時努力工作,年長時若錢賺得夠多就盡量用現金買吧!當做多年來辛苦的慰勞品。否則,以通勤便利為考量租個房子,在財務自由、職場發展、以及生活品質的綜效上,我認為會是相對理性的策略。

當無殼蝸牛實在不需要委屈,也沒啥好氣憤的,因為背著重殼的蝸牛搞不好更累。不過話說回來,當個枝頭上的黃鸝鳥豈不更輕鬆愜意!

 

本文已授權世茂出版社,收錄於【大人學選擇 - 成熟大人的獨立思考術】一書。若有轉載需求,請與世茂聯繫。

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姚詩豪 Bryan Yao

成大土木所與美國西北大學專案管理雙碩士、識博公司共同創辦人、普錸資訊資深副總、國際專案管理師(PMP)、甲骨文與微軟認證顧問。曾任紐約市環保署顧問、MWH Global, Inc.專案控制經理,參與國內外多項大型專案並擔任百大企業之諮詢顧問。擅長以詼諧的筆觸以及理性的思維來探討生活中的大小事。文章常轉載於《商周》、《天下》、《經理人》等媒體。與張國洋合著《三年後你的工作還在嗎?》以及《沒了名片,你還剩下什麼?》。

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79 則讀友回應

  1. 萊特 2017-05-20 10:30:04 第 79 則

    這都是買不起的人才會有的思路,其實只要工作穩定,頭期款備好5成以上,不買房才是詭異

  2. Bryan 2016-04-03 13:50:14 第 78 則

    這篇是相同觀點,不同切入點的文章:
    http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=16128

  3. Dev 2016-03-24 00:26:10 第 77 則

    也許20幾歲你可以開心想幹嘛就幹嘛,如果今天你45歲沒有房子,我很難想像社會怎麼看你這個人,如果沒老婆就算了,但是如果有老婆,岳父,岳母長輩,各式各樣的眼光,你只是讓你自己壓力很大罷了,也許可以躲在網路社會說自己想幹嘛就幹嘛,但是台灣社會,有房斯有財,穩定踏實的男人或是工作,這就是台灣觀念,台灣政府效率世界第一低,你能期待有什麼好的租屋政策…?笑死了

  4. 凡森 2016-02-21 05:40:21 第 76 則

    看到現在打房這麼用力,對照這文章是時間是2012.8發文,如果當初有聽的人應該幫助不少人,租屋我也認為是比較彈性的,不要為買房而買房,那會害死自己大部分的黃金歲月在房屋。

  5. Hsue 2016-01-11 20:18:56 第 75 則

    很贊同不買房的觀點,而且我就算退休也不打算買房,或許到時候會推出老年租房的服務也說不定.另外房屋和土地不同,房屋還有維修和折舊的問題,房屋的使用年限也會隨時間遞減,所以買房不見得穩賺不賠.

    • 姚詩豪 Bryan Yao 2016-01-22 15:59:41

      買房還是不買房,100個人有101種狀況,應該好好分析自己對人生的需求是什麼,而不是「大家都這麼做」、「父母希望我這麼做」就一頭栽進一生最龐大的債務之中!